深圳商報記者 陸劍偉
   今年樓市如何調控?
   在昨日的記者會上,國務院總理李克強給出了答案:根據不同人群的需求,不同城市的情況,分類施策分城施策。也就是說,今年樓市調控將不再“一刀切”。
   “分類施策分城施策”對深圳樓市傳遞了什麼信息,產生怎樣影響?多位業內人士昨日在接受深圳商報記者採訪時表示,少數城市樓市“感冒”,全國“吃藥”的調控政策已成為歷史。市規土委昨日針對深圳商報記者的採訪回覆稱,今年將繼續加大普通商品住宅供應,建立市場調控長效機制,預計今年房價上漲壓力有所緩解。
   今年或不制定房價調控目標
   “‘分類施策分城施策’是迄今為止樓市中出現的新名詞,代表政府對房地產調控方式有了根本性的轉變,以前局部樓市有問題,就要全國‘吃藥’的現象不再出現。”深職院房地產研究所所長鄧志旺昨日接受記者採訪時如是說。
   世聯行首席分析師吳志輝認為,這表明“一刀切”的調控政策已成為歷史,未來地方政府在房地產調控上將具有更多自主權,這更符合當前不同城市樓市嚴重分化的現實。
   中銀國際分析師田世欣表示,從政府提出的“分類調控”和“雙向調控”的說法來看,房地產調控的結構性放鬆存在可能,比如對於一些庫存量大、去化慢的二三線城市限購政策,甚至是房產稅的推出也會有所延後。總體而言,今年政府對房地產行業的調控政策更多是結構性的。
   克而瑞深圳機構總經理許爍昨日稱,樓市調控目標已經由房價為導向轉變成市場為導向,今年或不會再有房價控制目標。
   鄧志旺也認為,深圳今年可能不會有具體的房價漲幅目標,“去年已經超過既定目標,也不見問責。今年即使有,也會說得很模糊,比如‘和人均可支配收入增速保持同步’等等。”
   市規土委有關負責人表示,預計今年我市房地產市場將呈穩定發展態勢,房價上漲壓力有所緩解。
   限購政策一兩年內不會退出
   自2010年9月30日深圳發佈限購令,至今已近四年,限購令還能持續多久?
   “限購令確實有效遏制了深圳房價的快速上漲,”金地集團華南區域地產公司總經理謝文雲昨日接受記者採訪時說,“一兩年內限購令在深圳不會取消,對於庫存壓力大的三四線城市,有鬆綁的可能。”
   許爍認為,持續多年的限購擠壓了樓市的多種需求,現在僅有剛性需求、改善性需求和資產保值需求三種需求,投資需求被擠壓到很小程度。就此而言,深圳樓市限購在兩三年內,仍將存在。
   來自世聯行的統計數據顯示,投資客占比數據在2007年和2010年曾經高達45%,現在回落到15%,說明限購政策對於抑制投資性需求的效果明顯。
   “政府報告中再次提出‘抑制投機投資性需求’,意味著限購政策短期內不會退出。” 吳志輝如是說。
   對於記者提出“深圳樓市限購還將持續多久”的問題,市規土委有關負責人未正面回應,稱我市將繼續抓緊住房政策研究工作,為推動建立房地產市場調控長效機製做好準備。
   新增供應近四成來自舊改
   市規土委提供給記者的數據顯示,2013年全年供應住宅用地200.69公頃,比前5年平均供應量增加35%;舊改供應商品房約290萬平方米,約占全市商品房供應總量的36%。
   許爍說,北上廣有大量的新增住宅用地供應,這一點深圳有很大不同,深圳住宅用地非常稀缺,新增供應主要來自於舊改。
   “以後舊改供應占比將增加到七八成。由於舊改項目多分佈於原特區內,受各種因素影響,銷售價格自然水漲船高,這給今年的房價上漲帶來了影響。” 鄧志旺如是說。
   克而瑞提供的數據顯示,今年深圳將有79個項目開盤或加推,其中純新盤將達到68個,占比約85%。79個項目中約有13個舊改項目,其中包括深圳中心、華潤城、大族河山等項目。城市更新在房地產市場中的影響開始展現。
   “深圳樓市供需矛盾在短期內不會改變。”謝文雲說,影響深圳房價的主要因素不是來自於新建住宅庫存和舊改項目,而是貨幣政策,美國QE的退出、以及互聯網金融等,這些都將對房價產生影響。
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   前兩個月全國樓市量價齊跌
   業內人士認為,信貸環境決定未來樓市走向
   【據新華社上海3月13日電】國家統計局13日發佈“2014年1~2月份全國房地產開發和銷售情況”顯示,受春節假期、房貸收緊、對政策預期不確定等因素影響,今年前兩個月,全國商品住宅市場現量價齊跌態勢。
   3月是樓市傳統的小陽春,但目前銀行對首套房優惠利率的取消以及放款時間的延長,勢必將削弱剛需的購買力。業內人士認為,對於房地產市場而言,2014年信貸環境將比政策環境影響更為深遠。
   國家統計局數據顯示,2014年1~2月份,全國商品住宅銷售面積9377萬平方米,同比下降1.2%,增速比去年全年回落18.7個百分點;住宅銷售額5985億元,同比下降5.0%,增速比去年全年回落31.6個百分點。
   科威國際不動產大中華區副總經理虞廷恂表示,今年1~2月,由於春節因素影響,加之購房者預期全國兩會期間,中央政府會明確今年的房地產調控意見,因此買賣雙方均持觀望態度;同時,銀行貸款的難度亦有所增加,使二手房成交周期逐漸拉長,因此在樓市成交數據上出現了較大幅度的下滑。
   國家統計局數據顯示,2014年1~2月份,全國房地產開發投資7956億元,同比名義增長19.3%,增速比去年全年回落0.5個百分點。其中,住宅投資5426億元,增長18.4%,增速回落1個百分點。
   業內人士分析稱,進入2014年以來,銀行出於風險考慮,對房地產相關貸款審批逐漸趨嚴。這使得本來財大氣粗的房企的日子頗不好過,這是房地產開發增速放緩的直接原因。
   融資方面,1~2月份,房地產開發企業到位資金21264億元,同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中,國內貸款4913億元,增速回落8.3個百分點;利用外資50億元,下降43.2%,而去年全年增速為32.8%;自籌資金增速也回落近10個百分點。
   3月是樓市傳統的小陽春,但目前銀行對首套房優惠利率的取消以及放款時間的延長,勢必影響樓市的交易量。
   虞廷恂認為,首套房貸款利率優惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力,增加購房成本抑制其購房需求,銀行貸款的收緊同時也會給購房者造成成交量下降、房價看跌的市場預期,延遲其購房決策。“對於房地產市場而言,2014年信貸環境將比政策環境影響更為深遠。”  (原標題:今年房價上漲壓力有所緩解)
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